案件事实

2017年11月3日原告与被告签订了《租赁合同》，合同中约定被告将位于温江区铺面出租给原告，原告用于经营牛羊肉。合同有效期为1年，期限从2017年11月8日到2018年11月7日止。租金每年3600元，成本、管理费每年8400元，原告签约当日依约交纳，被告向原告出具了收款收据2份。2017年11月8日，被告向原告收取预存电费100元，电卡押金50元，出具收据2份。其间，原告为开张营业花费装修等费用共计4907元。2017年10月28日南林路市场开业，仅维持了1个月便因无法经营，市场内包括原告在内的所有租户纷纷撤出市场关闭门市，南林路市场整体处于停业状态。原告等人多次找到被告要求退还租金未果，后于2018年1月12日向温江区柳城街办递交了联名上访材料，被予以受理。经（2018）川0115民初3334号一案查明，被告所出租的南林路市场没有经过行政主管部门的审批而设立，属于临时违法建筑。

案情分析

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现有证据不能证明被告已就南林路农贸市场取得主管部门批准建设的相关手续，故《租赁合同》应认定无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告在未取得批准建设手续的情况下，将案涉铺面出租给原告，其存在过错，应当赔偿原告因签订《租赁合同》而受到的损失，即租金及成本、管理费支出。而根据原告的陈述，其撤出市场并非因为被告未取得批准建设手续，而主要是因为市场生意惨淡。并且，租户代表提出信访事项时也未提及合同效力问题。

判决结果

法院裁判被告与原告签订的《租赁合同》无效；酌情确定被告向原告支付6,000元。

律师提示

在签订房屋租赁合同时，无论是商铺还是住宅，提前查验标的房屋的有效证照，特别是不动产权证，可以有效避免后期纠纷的出现。